Skattefri generationsskifte af udlejningsejendomme

Med vedtagelsen af L123 ligestiller Folketinget nu udlejningsejendomme med øvrige erhvervsaktiver, når det kommer til generationsskifte. Det betyder, at udlejningsejendomme kan gives videre til næste generation uden, at der i første omgang skal betales skat af overdragelsen.

Hvem omfattes
Reglerne omfatter både personligt ejede ejendomme og anparter/aktier i selskaber, der driver ejendomsudlejning. Dette åbner op for, at både privatpersoner og selskabsejere kan planlægge generationsskiftet med skattemæssige fordele.

Skatten udskydes
Skatten forsvinder dog ikke, men bliver i stedet udskudt. Den udløses først, når den nye ejer sælger ejendommen eller selskabet videre til en uden for familien. Dermed kan skattebetalingen udsættes i årtier, afhængigt af hvordan ejendommen forvaltes videre.

I praksis overtager modtageren af ejendommen den latente skat, hvilket tages med i betragtning ved vurderingen af, hvordan overdragelsen struktureres.

Det er almindeligt, at overdragelsen sker delvist som en gave. Hvis gaven overstiger visse beløbsgrænser og udløser gaveafgift, kan man drage fordel af en nedsat afgiftssats. Afgiften er nemlig nedsat fra 15% til 10% når det drejer sig om aktiver i aktive virksomheder.

Krav ved overdragelse af ejendomsselskaber
Ved overdragelse af selskaber, som ejer ejendomme, stilles der dog visse betingelser.

Over halvdelen af enten selskabets samlede aktiver eller omsætning – vurderet over de seneste tre år – skal kunne henføres til udlejning eller anden aktiv erhvervsvirksomhed. Ejendommene skal desuden have været ejet i mere end ét år.

For ejendomme med delt ejerskab skal det dokumenteres, at man ejer over 50 % af enten ejendommen direkte eller via stemme- og ejerandele i selskabet.

Det er ikke nødvendigt, at selskabet fastholder udlejning som aktivitet i al fremtid. Hvis aktiviteterne skifter senere hen, vil det ikke medføre tilbagebetaling af skat.

Dog kan rabatten på gaveafgiften helt eller delvist bortfalde, hvis udlejningsaktiviteterne ophører inden for tre år efter overdragelsen.

Det åbner op for nye strategiske muligheder – fx kan nogle vælge at konvertere personligt ejede ejendomme til selskaber før et generationsskifte. På den måde får arvingerne mere fleksibilitet i forhold til at afhænde ejendommene uden, at dette automatisk udløser skattepligt på selskabsandelene.

Ejers rolle i ejendomsdriften
For at kunne benytte sig af de nye regler, er det nødvendigt, at ejeren har en aktiv rolle i virksomheden – i det mindste i forhold til væsentlige økonomiske beslutninger. Det er dog ikke et krav, at ejeren selv står for den daglige administration.

Der kan med fordel benyttes en administrator til de daglige opgaver som fx udarbejdelse af kontrakter, lejeregulering, inddrivelse af restancer og kontakt til lejere. Men det skal kunne dokumenteres, at ejeren selv har truffet beslutninger af større betydning – som fastsættelse af husleje (hvor lovgivningen tillader det), optagelse af lån eller større renoveringsprojekter.

Så længe disse krav er opfyldt, vil overdragelsen kunne ske med de fordele, de nye regler tilbyder.