Skat og moms ved udlejning af egen bolig via Airbnb m.v. i 2022

Lejer du meget ud, eller har du en bolig, der kan lejes ud til en høj dagstakst, så skal du være opmærksom på, at der skal betales både skat og moms af indtægterne. Husk at indtægterne også omfatter betaling for forbrug.

Skattereglerne ved korttidsudlejning
Skattemæssigt kan der normalt vælges mellem bundfradrags- og regnskabsmetoden.

Langt de fleste vælger den førstnævnte, fordi man i så fald undgår at skulle lave et egentligt regnskab over udlejningen.

Efter bundfradragsmetoden skal der i 2022 kun betales skat, hvis lejeindtægten overstiger et beløb på 30.300 kr. Gør den det, skal der betales skat af 60 % af den del, der overstiger bundfradraget. Den skattepligtige del skal indtastes i rubrik 37 på årsopgørelsen og beskattes som kapitalindkomst. For de fleste betyder det en marginalskat på omkring 35 %.

Har du en lejeindtægt på fx 45.000 kr. inklusive betaling for lys, vand og varme mv., vil du derfor skulle betale lidt over 3.000 kr. i skat (35 % af 60 % af (45.000-30.300 kr.)). For at du kan få bundfradraget på de 30.300 kr., så forudsætter det, at udlejningsplatformen indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen.

Det kræver, at du får et særligt link fra platformen til en side på skat.dk, hvor du skal logge dig ind og godkende, at der sendes en kode til brug for indberetningen til platformen.

Udlejer du ikke gennem en platform, som indberetter lejeindtægterne, udgør bundfradraget kun 11.900 kr. (2022).

Bundfradraget gælder uanset om der er tale om en ejerbolig eller om en lejebolig. Bemærk at der er særskilte regler for udlejning af sommerhuse.

Som udgangspunkt gælder bundfradraget for hver bolig. Ægtefæller har således ikke hvert sit fradrag, ligesom flere lejere normalt får bundfradrag svarende til deres lejeandel.

Momsreglerne
Overstiger lejeindtægten ved korttidsudlejning af en del af en bolig på årsbasis 50.000 kr. – inklusive eventuel særskilt betaling for el, vand, varme, sengelinned og rengøring mv. – skal du betale afregne moms af lejeindtægterne. Det er der ikke noget nyt i, men desværre er det en regel, som overses af mange udlejere, der bruger de forskellige udlejningsplatforme.

Bemærk også, at kortidsudlejes en del af en ejerlejlighed, som f.eks. udgør en selvstændig lejlighed med egen indgang, men som ikke var særskilt matrikuleret, så skal der betales moms hvis indtægterne overstiger 50.000 kr. - Det er ikke arten af det udlejede, men anvendelsen, der er afgørende for momspligten. Momspligten består, da der således alene er tale om udlejning af en del af boligen og ikke hele boligen jf. nedenfor.

Momspligten gælder ikke kun for lejeindtægter over beløbsgrænsen, men for den fulde lejeindtægt.

Lejes der ud for 70.000 kr., vil der skulle betales moms med 14.000 kr. (20 % af 70.000 kr.) og skat af 15.420 kr. (60 % af (70.000-14.000) - 30.300 kr.).

Husk at der kun kan blive tale om moms, hvis der er tale om korttidsudlejning af en del af en bolig. Udlejer man således hele sin bolig via en udlejningsportal, mens man selv er på ferie, vil der ikke skulle betales moms - heller ikke selv om lejeindtægten overstiger beløbsgrænsen på de 50.000 kr.

Bemærk dog vedrørende sidstnævnte, at der pt. ikke foreligger nogen praksis om dette spørgsmål.

Kilde: BDO, Depechen 9 - 2022 og Juridisk Vejledning 2022.